Об этом сказал вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), руководитель Экспертной рабочей группы по проблематике проектного финансирования Антон Мороз на заседании Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России 20 декабря. Мероприятие, прошедшее по видео-конференц-связи, провел руководитель Комиссии Рифат Гарипов.
Руководитель экспертной рабочей группы по совершенствованию законодательства в сфере проектного финансирования строительной отрасли, директор подразделения корпоративных продуктов ДОМ.РФ Андрей Бахмутов рассказал о разработке механизмов по совершенствованию законодательства, позволяющих снизить нагрузку на застройщиков по финансированию строительства инфраструктурных проектов и предусматривающих комплексное развитие территорий.
Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз остановился на вопросах стимулирования покупательского спроса при проектном финансировании и иных способах инвестирования в строительство жилья. Он отметил, что застройщики, несмотря на возвращение ключевой ставки Центробанка России практически на докризисный уровень, все равно испытывают трудности с привлечением проектного финансирования по льготным (базовым) ставкам вследствие низкой наполненности счетов эскроу из-за падения спроса на жилье. Во втором квартале 2022 года зарегистрировано всего 97 тысяч договоров долевого участия в строительстве, что составляет 52% к первому кварталу текущего года и 48% ко второму кварталу 2021 года.
«Бо́льшая часть компаний, которые планировали начать новые проекты, из-за невозможности объективно спрогнозировать краткосрочные и долгосрочные риски сейчас воздерживаются начинать строительство. А вот проекты, реализация которых стартовала в начале этого года, продолжают строиться в штатном режиме. Они финансируются за счет заемных средств», – рассказал Антон Мороз, уточнив, что с использованием механизма счетов эскроу, который гарантирует сохранность средств граждан, возводится более 80% жилья в России.
Спикер подчеркнул, что при использовании этого механизма, несмотря на его ключевое преимущество, в нынешней ситуации существенно возрастает себестоимость не только строительства, но и большей части производственных цепочек. Застройщики сейчас работают над тем, чтобы снизить издержки на строительство. Денег, выданных первоначально в рамках кредитных договоров, не хватает, чтобы завершить проекты. Доля, которую застройщики закладывают в моделях будущих объектов на обслуживание кредита, значительно выше – в 2021 году она составляла примерно 3% от общей стоимости объекта, а в 2022 году, по аналитическим расчетам экспертов – 10%.
Антон Мороз также заметил, что согласно статистике последних двух лет число сделок на первичном рынке с мерами господдержки, в том числе с использованием льготной ипотеки, на пике доходило до 70%. Чтобы не сокращать объемы строительства, повысить или, по крайней мере, сохранить доступность приобретения жилья с применением ипотеки, считает он, в обязательном порядке в краткосрочном периоде необходимы меры стимулирования покупательского спроса.
«Программа льготной ипотеки будет действовать до 1 июля 2024 года. Ставка, которая распространяется на все регионы страны, повышена с 7% до 8%. Пока неизвестно, изменится ли максимальный размер кредита. На сегодня он составляет 12 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и 6 миллионов рублей в других регионах», – напомнил вице-президент НОСТРОЙ.
Главными же альтернативами льготной ипотеке, считают в НОСТРОЙ, являются расширенная программа семейной ипотеки, совместное субсидирование ставок от банков и застройщиков или покупка жилья на вторичном рынке.
«Эксперты сходятся во мнении, что расширенная семейная ипотека, которую теперь могут получить даже семьи с одним ребенком – отличная «замена» льготной ипотеке. Но в полной мере заменить по масштабам льготную ипотеку с прежними условиями она не может, так как носит все-таки адресный характер. НОСТРОЙ направил в Банк России позицию о необходимости сохранения программы льготной ипотеки от застройщика», – сказал вице-президент НОСТРОЙ.
Предложение нацобъединения обусловлено тем, что в сложившейся макроэкономической ситуации из-за снижения платежеспособности населения субсидируемая ставка остается одним из основных механизмов, позволяющих установить доступный ежемесячный платеж покупателю, для которого приобретение жилья по такой программе – единственная возможность улучшения своих жилищных условий. А в соответствии с анализом ипотечного кредитования доля сделок с использованием субсидируемой ставки носит ограниченный характер – 25% от общих объемов продаж.
Инициативу НОСТРОЙ поддержал Рифат Гарипов, отметив, что аналогичное письмо от Комиссии следует направить в адрес Минстроя России.
Антон Мороз затронул вопрос, посвященный так называемой траншевой ипотеке, которая предусматривает разделение кредита на две части: до ввода и после сдачи дома в эксплуатацию. Такой вид ипотечного кредитования сегодня предлагают ряд девелоперов. Вице-президент НОСТРОЙ заявил, что в некоторых случаях платежи на первом этапе могут быть экстремально низкими – вплоть до одного рубля в месяц. Такая ипотека несет в себе риски как для покупателей жилья, так и для застройщиков, предупредил Антон Мороз. Среди них – повышение ставок по проектному финансированию, рост цен на новостройки и увеличение разрыва со стоимостью вторичного жилья.
«Сегодня есть хорошая альтернатива традиционной ипотеке – покупка квартиры в лизинг. Формально это способ аренды, в который изначально заложена возможность выкупа жилья», – сказал вице-президент НОСТРОЙ.
Суть механизма заключается в том, что владелец жилого помещения и арендатор заключают договор аренды, в котором прописывают возможность выкупа жилья. По договору арендатор вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный размер первоначального взноса составляет у разных компаний от 10% до 40% стоимости жилья. При этом срок договора не должен превышать десяти лет.
После того как арендатор выплачивает всю сумму за квартиру, заключается договор купли-продажи, и квартира становится собственностью арендатора. Если, пока еще действует аренда, одна из сторон передумала и сделку купли-продажи решила отменить, владелец возвращает арендатору все выплаченные за квартиру деньги за вычетом арендной платы на срок аренды.
«Такой механизм можно считать разновидностью покупки жилья в рассрочку, однако предусмотрена дополнительная нагрузка – арендная плата. Ближайшая аналогия – проценты в ипотеке. Но есть важный нюанс: жилье остается в собственности лизинговой компании до последнего платежа, тогда как при покупке жилья в ипотеку оно становится собственностью покупателя с момента заключения договора купли-продажи. Поэтому в случае банкротства лизинговая компания имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и выселить жильцов из квартиры», – уточнил Антон Мороз.
В заключение своего выступления он отметил, что меры поддержки, принимаемые в текущей экономической ситуации Правительством РФ, уже дают возможность эффективно работать в современных реалиях.
Председатель Комитета НОСТРОЙ по жилищному строительству Дмитрий Шаповал в дополнение вице-президента нацобъединения заявил, что отсутствие льготной ипотеки на рынке вторичного жилья «замедляет» и первичный рынок, в связи с чем необходимо предусмотреть меры по поддержке покупателей на вторичном рынке жилья.
В завершение участники утвердили План работы Комиссии по проектному финансированию на 2023 год, представил который руководитель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России Рифат Гарипов.
